数据显示，截至4月21日晚20点，135家上市房企发布2019年年报，占全部应披露年报数量的61.92%。这些房企整体出现“增收不增利”现象：合计实现营业收入约4.8万亿元，同比增长超2成；合计实现归属于上市公司股东的净利润约6636.62亿元，同比下降3.33%。
分化进一步加大
在披露年报的上市房企中，a股上市房企占55家，赴港上市内房股占80家。2019年，这135家上市房企合计实现营业收入约4.8万亿元，相比上年同期的3.94万亿元，增长21.83%；合计实现归属于上市公司股东的净利润约6636.62亿元，相比上年同期的6865.45亿元，下降3.33%。
从已发布年报上市房企盈利能力看，整体出现较明显的“增收不增利”现象。在“增收不增利”的房企中，不乏中国恒大(港股03333)、恒基地产(港股00012)、长实集团(港股01113)、远洋集团(港股03377)、中交地产等大型知名房企。受这些大“块头”的影响，已发布年报房企的整体利润率有所下滑。
中国证券报记者进一步梳理发现，70家上市房企2019年净利润同比增长超过10%，40家超过30%，24家超过50%。中国奥园(港股03883)、大悦城、佳兆业集团(港股01638)、蓝光发展、绿城中国(港股03900)等多家公司净利润增长幅度居前。新鸿基地产(港股00016)、中国海外发展(港股00688)、碧桂园(港股02007)、万科a等16家上市房企净利润绝对值超过100亿元。
而以嘉年华国际(港股00996)为代表的部分房企，受物业估值降低、重大减值亏损、销售结转退回等影响，营业收入和净利润均出现了负值的情形。房企之间的分化进一步明显。
不少房企选择进行现金分红，但出于现金流考虑，谨慎调低了分红比例。如蓝光发展表示，2019年公司的分红比例为25%，与上年相比略有调低，主要基于年初疫情影响考虑，适度增加现金留存，以应对安全保障和投资机会把握方面的需要，保持财务的灵活性。
值得注意的是，部分房企近期称，受疫情影响，无法按时披露年报。
销售目标增速放缓
从房企目前披露的2020年销售目标看，绝大多数房企预计2020年销售业绩依然会增长，在此基础上上调了销售目标。仅少数房企下调了年度销售金额预期，个别公司将2020年销售目标定为与2019年持平。
在调高销售目标的房企中，多数房企预计全年销售增长速度相比往年有所放缓，上调幅度较为谨慎。以招商蛇口为例，公司董事长许永军在2019年线上业绩发布会上透露，公司2020年的销售额目标为2500亿元。2019年，公司共实现签约销售面积1169.44万平方米；签约销售额2204.74亿元，同比增长29.25%。2020年制定的销售金额目标预计比2019年增长13.39%，相比之下，增速放缓明显。
中国证券报记者梳理发现，在头部房企中，除了中国恒大将销售目标增速制定为30%外，多数房企在制定2020年销售目标时态度普遍谨慎。融创中国(港股01918)、中海地产、华润置地(港股01109)和龙湖集团(港股00960)等2020年销售目标较2019年销售收入的增幅均在10%左右。
而以新城控股为代表的少数房企，在2019年年报披露后，宣布下调2020年销售目标。新城控股2020年地产开发销售目标为2500亿元，新开业吾悦广场30座，商业管理年租金收入目标55亿元。公司表示，这是基于4000亿可售货值考虑，根据去化率60%，这个目标是合理的。
从房企2020年一季度销售业绩看，整体受疫情影响较大。一季度销售遇阻，也是多数房企谨慎调低2020年销售业绩的重要原因。
多数房企提出，今年要加大现金流管控力度，通过提高项目周转、增加项目回款比例等手段，进一步做大做强经营性现金流。同时，积极扩大融资途径，降低融资成本，严格控制资产负债比率。
土地出让整体下降
4月21日，财政部对外披露全国政府性基金预算收支情况。2020年一季度，国有土地使用权出让收入达到11117亿元，同比下降7.9%。
各地土地成交继续呈现分化趋势。以一线城市为代表的土地平均溢价率普遍较高，流拍率较低，土地出让温度不减。多数三四线及以下城市，土地出让整体遇冷。
2020年1-3月份，北京地区成交土地出让金达673.12亿元，平均溢价率为19.4%；土地成交建面193.07万平方米，住宅用地占比达到93.9%；成交楼面均价34864元/平方米。从供应角度看，北京一季度共推出土地规划建面227.98万平方米，其中宅地合计190.96万平方米。
多数房企对2020年整体拿地态度普遍较为谨慎。头部房企前期储备了较多低成本货值，纷纷表态称将放缓拿地速度。中型房企则普遍表示，2020年会继续拿对的地，做对的产品，疫情对投资和拿地，只有时间上的影响，没有数量和质量上的影响。小型房企态度不甚明朗。
从近期实际拿地情况看，头部房企拿地依然积极，部分房企在一二线热点地区频频斩获高溢价土地，与上述表态差别较大。
来源：中国证券报 董添